香港人口集中在港岛和九龙，新界还是荒郊野岭，第一条观塘线修起来举步维艰，开通头几年客流量低迷，运营亏损。直到1980年代，港铁摸到了地铁+物业的密码才彻底翻了身。1982年沙田线开通就是经典案例，当时沙田还是一片农田，港铁拿到沿线土地后联合地产商开发了沙田新市镇，建成的住宅一推出就被抢空，商场、新城市广场如今仍是新界最热闹的商圈之一。靠着这次开发，港铁不仅收回了沙田线的建设成本，还赚了笔巨款，从此彻底摆脱了对政府补贴的依赖。